海南再次重申不做“房地产的加工厂”：楼市提前“清场”存量如何清理？

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

6月1日海南自由贸易港建设的总体方案出炉后，这个中国南端的岛屿再次炙热了起来。在自贸港的风口下，备受瞩目的海南楼市会不会再次乘风起飞，无疑是人们最为关注的话题之一。

8日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中共海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵表示要严格控制房地产，“海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。土地是有限的，历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面，不能是单一的，在发展的同时也要注重生态环境的保护。”他说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，这一表态说明海南将继续坚持严控的思路，对炒房炒地的行为依然会严格管控。从房企的投资角度看，地产开发能力不再是主要的衡量指标，后续有创新业务和人才导入能力的房企，在海南市场的发展机会才会更大。

楼市提前“清场”

相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右，有的市县高达70%，经济对房地产的依赖很大。从2018年两会上喊出以“壮士断腕”的决心摆脱对房地产的依赖后，海南省政府过去两年对房地产可谓“重拳出击”，出台了一系列严厉的措施为建设自贸区、自贸港“清场”。

2018年3月31日，海南出台了罕见的严格限购政策： 五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区的住房只能面向本市县居民家庭销售，非海南户籍居民家庭在海南范围内只能购买1套住房，在实行限购的海南、三亚和琼海购买住房需缴纳5年个税或社保，商贷首付比例不低于70%。通知印发后购买的住房自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

4月13日宣布全岛建设自贸区、自贸港后，应对闻风而来的投资投机需求，海南一周后又立即加码，开始在全岛范围内实施全域限购。除了3月底实施限购的7个城市外，非海南户籍居民家庭购买住房须提供至少一名家庭成员在海南2年及以上个税或社保。

自1988年宣布建省建特区以来，海南两度获得历史性的政策机遇，最终却都成就了房地产的狂欢。因此，这次海南建设自由贸易港政策颁布的一系列产业政策，都对房地产进行了严格的限制：《海南省产业准入禁止限制目录(2019年版)》出台，禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店、生态保护红线区内建设商品房，禁止利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅，五指山、保亭、白沙、琼 中4个中部生态核心区市县禁止开发建设外销房地产项目。

根据海南省统计局公布的数据，2019年海南全省房地产开发投资下降22.1%，非房地产开发投资增长2.9%，全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%，房屋销售额1275.76亿元，下降38.8%。

“海南不能因为全岛建设自贸区、建设自由港，再次出现这种大起大落。”2019年9月，海南省委书记刘赐贵在国新办发布会上表示，如果不控房地产，今天海南的GDP、财政收入可以好看很多，但是后果非常严重。

今年3月初，海南又宣布本地居民限购升级，对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止销售安居型商品住房和市场化商品住房，并提出改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房实行现房销售。其中，取消备受争议的预售制，被认为是对房地产开发商“釜底抽薪”的重磅政策。

存量如何清理？

除了改变单一依靠房地产发展的产业结构以外，海南去房地产化更有生态环境方面的因素。2017年中央环保督察组怒批海南省的一些市县重经济发展、轻环境保护，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态，一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛。

例如，三亚市凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

在三年后中央环保督察组进行第二轮生态环境保护督察时，上述问题仍未完全解决。督查组指出，第一轮中央环境保护督察整改任务共56项，其中2019年6月底前应完成25项，经核实，有6项未完成；应于2020年年底前完成的31项，有18项未达到序时进度。一些备受关注的房地产项目，如凤凰岛填海项目区，仍然尚未依据最新评估意见开展生态修复。

还有一些项目在自然保护区内顶风违规新建项目。督查组批评，富力红树湾项目填海侵占澄迈县花场湾红树林自然保护区核心区92亩问题尚未整改到位，又继续在自然保护区内填海建设。澄迈县不从加强红树林保护上下功夫，却在撤销自然保护区、减少自然保护区面积上花力气，为项目开发“量身打造”方案。

事实上，2019年初，海南就已宣布有3.1万亩存量商品住宅用地不再开发住宅，将通过转型利用或退出等措施逐步消化存量，并建立健全退出机制，将位于生态保护红线范围内和开发边界外等区域的存量商品住宅用地调出建设用地范围。

督察要求，海南省要督促各级各部门切实履行生态环境保护责任，推进解决区域性、行业性突出生态环境问题，坚决打好污染防治攻坚战。要理顺各类自然保护地管理体制，把海洋环境保护摆到更高的位置。

根据《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，海南应实行最严格的生态环境保护制度，构建以绿色发展为导向的评价考核体系；实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

严跃进指出，从各类资源的有限性角度看，海南未来将继续平衡土地资源和产业资源，而不会做单一的产业发展。后续的土地利用方面，更加强调产业导入的概念，尤其是和自贸港结合的高端产业。