卖二手房的贝壳市值竟比盖房的万科还高啥原因？

原标题：卖二手房的，市值竟比万科还高！还在亏损中，啥原因？

中国基金报 张雪

前有卖酱油的，现在连租二手房的市值也超过盖房的了。

刚刚踏上美股市场不到十天的贝壳找房（BEKE），就以472亿美元（约合3265亿元人民币）的市值超越了所有上市地产股，比房地产龙头企业“碧万恒”中市值大的万科还要高上约200亿元，碧桂园和恒大更是与其有千亿元左右的巨大差距。

从估值上来看，人们对卖二手房的预期确实好过盖房的，而从深层次分析，这或许也代表了未来住房市场向新房赛道转变的发展方向。

上市一周市值暴增1700亿

明星机构投出一只新“独角兽”

北京时间8月13日，贝壳找房正式登陆美国纽交所。

作为自2018年3月爱奇艺IPO以来，大规模的中概股IPO，贝壳上市首日股价大涨87.2%，盘中最高价为37.49美元/股，市值较上市前225亿美元的估值大涨200亿美元至422.13亿美元。

截至最新美股收盘，上市一周，贝壳股价就大涨了250亿美元（约合1700亿元人民币），最新股价为41.87美元/股，总市值达472亿美元（约合3265亿元人民币）。

其创始人兼董事长左晖的身价不仅大涨约750亿元人民币，背后的明星股东团们也赚得盆满钵满。

招股书显示，机构投资者中，腾讯持股12.3%，是贝壳第二大股东；软银旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股为10.2%，高瓴资本持股为5.3%，华兴资本董事长包凡持股比例为3.8%。

这些股东也参与了贝壳过往的融资历程。

天眼查数据显示，自2014年以来，公司已经历多轮融资，融资总额已超过370亿元人民币。

其中，2019年7月的D轮融资，腾讯作为战略投资方领投8亿美元，Gaw Capital/基汇投资1亿美元，高瓴资本投资8000万美元，源码投资5200万美元，碧桂园创投投资5000万美元，新天域投资3000万美元，华兴资本投资2000万美元，海峡资本投资500万美元，D轮其他投资人合计投资11300万美金。

2020年3月，贝壳完成了D+轮融资，投资方包括软银、腾讯、高瓴资本、红杉资本，总融资额超过24亿美元，融资后公司估值已达140亿美元。

市值排名跻身中概股前十

卖二手房的市值超过盖房的

上市短短一周，贝壳找房的市值排名就已经跻身中概股前十。

492亿美元的市值，已超越老牌互联网企业百度50亿美元（约合345亿元人民币），教育机构好未来、新东方、跟谁学，新式造车公司蔚来和视频网站哔哩哔哩；仅次于520亿美元市值的中海油，离668亿美元的网易也只有“一步之遥”。

但最令人意想不到的是，在住房行业中，依靠门店加盟、平台整合开发商房子的中介“乙方”贝壳找房的市值竟然已经超过“碧万恒”三巨头在内的所有“甲方”房地产企业。

截至8月24日午间收盘，地产三巨头“碧万恒”的市值分别是：万科A 3087亿元、中国恒大2434亿港元（约合2173亿元人民币）、碧桂园2292亿港元（约合2046亿元人民币），而贝壳找房最新472亿美元（约合3265亿元人民币）的市值，已经超越了A股和H股所有地产股。

可以说，从股市表现来看，人们对卖二手房的预期确实好过盖房的，但这一估值这或许也代表了未来住房市场向新房赛道转变的发展方向。

国内第二大商业平台

却连续三年亏损

说到平台成交额，第一是当之无愧的阿里，而第二位，不是其他电商巨头，正是新发平台贝壳找房。

据了解，贝壳找房于2018年由链家网升级而来，定位于技术驱动的品质居住服务平台，主要业务是客户提供新房和二手房交易、房屋租赁、房屋装修、房产金融解决方案及其他服务。

招股书显示，2019年，贝壳共完成超过220万单房屋交易，总计产生人民币2.128万亿元的交易总额（GTV），较2018年1.153万亿GTV同比增长84.5%的同时，成为中国大的房屋交易和服务平台，以及所有行业中的第二大商业平台。

数据机构极光发布的《2020年Q2极光移动互联网季度报告》也显示，在所有房产类app中，贝壳找房和链家稳居二、三位，大幅超越同类竞争对手，仅次于58同城平台矩阵下安居客全房源网。

根据统计数据，贝壳找房2020年6月渗透率为1.72%，链家为1.11%，DAU均值分半为186.3万和69.5万，活跃用户量也居行业前列。

但发展规模迅速、用户基础庞大的贝壳，其财务数据却令人担忧。

招股书显示，贝壳找房主要有三项收入来源，分别来自于现有的房屋交易服务、新的房屋交易服务以及新兴服务和其他服务的手续费和佣金。

尽管自公司开始运营以来，业绩经历了可观的增长，收入从2018年的286亿元人民币增长60.6%至2019年的460亿元人民币，但净亏润亏损却在逐年扩大，2018年扣非后归母净利润-7.89亿元，2019年全年扣非后归母净利润为-25.21亿元，同比下降219.33%。

2020年上半年，贝壳更是由于新冠疫情造成的住房交易需求下降，导致营收增速放缓，272.6亿元的营业收入，相比上年同期的196.1亿元增长39%。

但除此之外，贝壳增收不增利的现象也离不开公司近年来加速扩张。贝壳平台上的交易总值和平台服务收入的增长，也受到平台上房地产经纪商店和代理商数量及其活动水平的影响。截至2020年6月30日，贝壳平台已进驻全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

新房赛道市场广阔

但诸多问题仍待改善

国盛证券认为，中国新房市场交易额经过二十年的快速增长后，势头或将出现反转，但目前中国的新房中介渗透率仍有较大发展空间，估算新房中介服务市场空间约为3.6万亿元。随着中介服务在新房成交中的日渐发展成熟，预计中介成交占比能在2024年上升至40%-50%的水平，推动新房中介市场的成长，保守估计在2024年能达到4.8万亿的规模。

因此，随着经纪服务渗透率的快速提升，新房市场已成为住房行业玩家竞争的主要赛道。除贝壳找房近两年在新房领域飞速发展外，易居、房多多等多个竞争对手也在不断加码新房业务，例如今年7月，易居宣布与阿里建立战略合作关系，借“百亿千盘万店”和“百亿垫佣”积极造势。

但自中介平台这一新兴企业出现起来，大量房东租客们投诉和维权的现象却从未间断，在各大消费者投诉平台和社交网站上，都能看到不少用户对包括退押金、服务体系、租金贷等各类问题的投诉，哪家平台也不例外。

对此，华泰证券指出，房地产经纪行业目前依然总体呈现出粗放发展的态势。

随着房地产行业的快速发展，经纪行业规模同步扩大，吸引了大量的从业人员。根据 CIC 的研究，目前经纪行业依然面临缺乏信息基础设施、经纪人合作机制、高质量的经纪服务提供商、针对开发商的有效营销解决方案等行业难题。

另一方面，对于从业人员而言，作为劳动密集型服务行业，经纪公司人均创收能力偏低， 从业人员经验不足、学历不高、收入不稳定、从业门槛低共同导致服务质量难以提升。

此外，由于房地产交易频率低、交易过程专业壁垒高的固有属性，行业内房源、价格、交易等信 息不透明，严重影响交易效率和消费体验。同时近年来房地产经纪行业逐渐转向互联网化， O2O 模式的兴起使得平台制造信息为线上导流、拉拢客源，大量假房源信息充斥。

行业的健康和平稳发展仍需解决合作机制搭建的堵点，从业人员综合能力提升的难点和真房源和信任危机的痛点等问题。